《房地产企业营改增》最牛专家逐条解读!只保留7天!

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楼主 2019-07-24 14:52:49
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文苑小区二手房

第一节:销售额 逐条解读

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一 般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法 计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地 产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算 公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价 款)÷(1+11%)

【政策解读】

本条要注意的关键词是“对应”,隐含了两层意思:

2.允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方 法的老项目。对于房地产老项目,如果选择适用一般计税方 法,其 5 月 1 日后确认的增值税销售额,也可以扣除对应的 土地出让价款。

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑 面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报 的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出 售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算 的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府 委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

【政策解读】

本条想要解决的问题是,房地产企业在开发房产项目时,还会在小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑,或者物 业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主, 但也都包含在了业主所支付的房款之中。对这些建筑物、构 筑物的面积,本条规定并未将其包含在“可供出售的建筑面 积”中,也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时,并 未将这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有 “可供”销售的面积卖完后,土地出让金全部扣除完,实际 上是有利于房地产开发企业的。

第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除

土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印) 制的财政票据。

【政策解读】

财政票据是指由财政部门统一印制和发放,由国家机

关、事业单位、或经法律法规授权的具有管理公共事务职能 的机构、代行政府职能的社会团体以及其他组织(以下简称执收单位),依据有关法律、法规和政府部门的有关规定, 征收或者收取政府非税收入,政府举办的非营利性医疗机构 从事医疗服务取得的收入,社会团体收取会费,以及上述单 位进行财务往来结算活动时,应当使用财政票据。

财政票据是单位财务收支的法定凭证和会计核算的原 始凭证,也是银行代理政府非税收入业务的重要凭证,是财 政、审计、监察等部门进行监督检查的重要依据。

一、 按票面资金性质,财政票据可分为行政事业性收 费票据、政府性基金票据、罚没票据、政府非税收入票据。 各类票据的适用范围如下:

3.罚没票据。适用于执法机关,或者执法机关依法委托 的代收机构向公民、法人或者其他组织收取罚没财物时开具 的凭证。

4.政府非税收入票据。适用于各级国家机关和事业单 位,以及代行政府职能的社会团体及其他组织依法利用行政 权力,政府信誉、国家资源、国有资产或者提供特定公共服 务,准公共服务取得政府非税收入时开具的收款凭证。

土地出让金票据属于政府非税收入票据。

二、按票据用途特点,财政票据可分为通用票据和专用票据

前者是指能够满足一般政府非税收入征收管理需要,具 有通用性质的票据。后者是指通用票据不能满足政府非税收入征收和管理需要,根据非税收入特点而设计的,具有特定 式样的专用性票据。

土地出让金票据即属于专用票据。

三、按票面设置特点,财政票据可分为定额票据和非定额票据

前者是指票面设置有固定数额、金额、使用时不需填写的财政票据。后者是指没有固定数额、金额、使用时需用票人人工填写或用计算机打印的财政票据。 四、按财政票据的填开方式分类可以分为手写票据和机打票据两类。

前者是指使用时由用票人根据有关规定用手工填写的 财政票据。后者是指使用时由用票人根据有关规定按事先在 计算机中设定的项目、标准,用计算机打印的财政票据。

五、其他财政票据

其他财政票据主要包括往来结算票据,社会团体会费收据、医疗票据、捐赠收据等财政票据。 1.往来结算票据。是指国家机关、事业单位、社会团体、政府举办的非营利性医疗机构在发生暂收暂付、代收代付及 单位内部往来结算业务时开具的凭证。往来结算票据不得作 为报销凭证。

2.社会团体会费收据。是指经依法登记成立的向其个人 和单位会员收取会费时开具的收款凭证。

3.医疗票据。适用于政府举办的非营利性医疗机构从事 医疗服务取得收入时开具的收款凭证。捐赠收据,是指依据

《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定,由各级国家机关、 事业单位、社会团体及其他团体接受捐赠时开具的凭证。其 中,以政府名义接受的非定向的货币捐赠收入,纳入政府非税收入票据管理范畴。

第七条:一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情 况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

【政策解读】

本条主要是明确了房地产开发企业扣除土地价款时的台账管理要求。 台账原本是指摆放在台上供人翻阅的账簿,故名台账,后来,经过不断地演化,现代企业管理中又把一些资料也称 之为台账,如固定资产管理台账、企业安全生产台账、人事 管理台账、商品购销台账等,这些台账不单是一些统计数字, 而包括一些文件、工作计划、工作汇报、工作总结以及有关 资料,分门别类,整理成册成本,便于平时日常查阅及上级 检查。对企业来说,比较重要的台账有:财务管理台账、客 户管理台账、生产管理台账、人事管理台账、行政管理台账 等。

台账在企业管理过程中可发挥重要作用:

第一,台账是 企业规范管理的重要工具;

第二,台账是企业管理的得力助 手;

第三,台账是企业创新的有效依据;

第四,台账是提高 企业工作执行力的实用工具;

第五,台账是制度的积累,是 规范的源头。一套台账管理系统,可以帮助企业及员工提高工作效率、理清事务头绪、及时查出问题、掌握工作大局,可以说,台账是一套全员增效的系统工具。

《办法》中规定,房地产开发企业中的一般纳税人应建 立台账,登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超 过纳税人实际支付的土地价款。由于现行政策规定,土地价 款并非一次性从销售额中全扣,而是要随着销售额的确认, 逐步扣除。因此通过台帐对各期土地价款扣除的具体情况进 行记载,是非常必要的。

第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可 以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。一经选择 简易计税方法计税的,36 个月内不得变更为一般计税方法计 税。

房地产老项目,是指:

(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在

2016 年 4 月 30 日前的房地产项目;

(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者 未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的 开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。

【政策解读】

为加强对建筑活动的监督管理,维护建筑市场秩序,保证建筑工程的质量和安全,根据《中华人民共和国建筑法》,在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的 建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装,以 及城镇市政基础设施工程的施工,建设单位在开工前应当按 规定,向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门 申请领取施工许可证。 工程投资额在 30 万元以下或者建筑 面积在 300 平方米以下的建筑工程,可以不申请办理施工许 可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以 根据当地的实际情况,对限额进行调整,并报国务院建设行 政主管部门备案。按照国务院规定的权限和程序批准开工报 告的建筑工程,不再领取施工许可证。

第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用 简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售 额,不得扣除对应的土地价款。

【政策解读】

本条的意思是,如果房地产开发企业中的一般纳税人销

售老项目选择了简易计税方法,就不能扣除对应的土地价款 了。而且一旦选了简易计税方法,36 个月内不能变为一般计 税方法。这里所说的“房地产老项目”,依然是指:

(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016 年 4 月 30 日前的房地产项目;

(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者 未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的 开工日期在 2016 年 4 月 30日前的建筑工程项目。

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